Это позволяет продавцам получить необходимую сумму в качестве доплаты за свое жилье. Такой обмен осуществляется посредством так называемых альтернативных сделок, которые нередко образуют длинные “цепочки”. Эксперты рынка отмечают, что количество альтернативных сделок с наступлением кризиса существенно выросло. Тем более что продать квартиру стало сложнее, чем найти вариант для обмена.

Альтернативные сделки по сути представляют собой обмен с доплатой. Их отличие от обычных состоит в том, что человек одновременно выступает и продавцом, и покупателем жилья. Таким образом он либо улучшает свои жилищные условия, добавив некоторую сумму в качестве доплаты, либо переезжает в квартиру поменьше и похуже — и, соответственно, эту доплату получает. Довольно редко только двум собственникам удается найти друг друга и “поменяться” квартирами напрямую — обычно альтернативные сделки представляют собой длинные цепочки из продавцов и покупателей. Преимущество альтернативных сделок в том, что при этом практически исключается риск продать квартиру и не купить другую.

“Владелец продает свою квартиру только тогда, когда найдена новая, - комментирует генеральный директор компании “МИЭЛЬ-Брокеридж” Алексей Шленов. - Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно и могут составить от двух недель (при ускоренной регистрации) до одного месяца. При этом альтернативная сделка - достаточно сложный процесс, поскольку необходимо соблюсти баланс интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и других участников цепочки продаж и покупок. Кроме того, в отличие от так называемых “прямых продаж”, деньги как платят, так и получают несколько участников сделки. Поэтому качественно осуществить подобного рода операцию с недвижимостью способны только специалисты”.

По данным компании “МИЭЛЬ-Брокеридж”, в прошлом году доля альтернативных сделок составляла около 40-50 процентов. Тогда сокращению их количества способствовал постоянный рост стоимости жилья. В условиях изменения цен рушились цепочки из тех, кто претендует на обмен, и альтернативные сделки просто не совершались. А в 2009 году объем “альтернатив” увеличился до 60-70 процентов. Специалисты агентства недвижимости DOKI, в свою очередь, отмечают, что уже в четвертом квартале прошлого года количество альтернативных сделок, проведенных риэлторами компании, увеличилось на 12 процентов.

“Сейчас число альтернативных сделок увеличивается, в частности, из-за того, что продать квартиру сложно, а вариант для обмена подыскать проще”, - считает генеральный директор DOKI Валерий Барнинец.

По прогнозам аналитической службы компании МИАН, в 2009 году доля альтернативных сделок может составить около 80 процентов в общем количестве.

Эксперты рынка также отмечают, что сейчас люди могут пытаться решить свои экономические проблемы за счет жилья, обменивая, допустим, трехкомнатные на двух- и даже однокомнатные квартиры, с целью получения доплаты. Обмениваются также квартиры в центре на квартиры в спальных районах, и даже московское жилье на подмосковное.

Желающие улучшить жилищные условия тоже находятся (а иначе совершать обмен было бы не с кем) — в основном это люди, которые ранее планировали купить новостройку или большую по площади квартиру на вторичном рынке с помощью ипотеки. Поскольку ипотека для многих стала недоступна, люди стали искать возможность поменяться с доплатой.

“Сейчас поменять однокомнатную квартиру на трехкомнатную гораздо легче, чем наоборот”, - отмечает Алексей Шленов.

Впрочем, есть и другие причины для обмена. Например, если собственник хочет поменять свою большую квартиру на две маленькие. “Был случай, когда иностранный гражданин решил поменять свой загородный дом на квартиру в Москве в “Покровском-Глебово”, где предпочитают селиться американцы, англичане, канадцы. Там расположена англо-американская школа”, - комментирует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty.

Важный момент: альтернативные сделки — это не то же самое, что способ обмена квартир, который использовался в советское время, когда рынка недвижимости как такового не существовало.
“Старый “советский” способ обмена сегодня не актуален, - считает Павел Косов, директор территориального отделения “Центральное” компании МИАН. - Раньше к нему прибегали от безысходности, так как не существовало прав собственности на жилье. Достаточно вспомнить, что люди меняли квартиры годами, часто соглашаясь на вариант, который их не совсем или совсем не удовлетворял. Сегодня сложно представить себе вариант, который бы устраивал одновременно обе стороны, готовые поменять местожительство. Ведь необходимо, чтобы район, площадь квартиры, качество дома, инфраструктура и еще масса критериев соответствовали запросам обеих сторон. На мой взгляд, два таких равнозначных варианта — исключительный случай, говорить о таких сделках как о тенденции в сегодняшних рыночных условиях невозможно”.

Сам по себе обмен теоретически возможен, если речь идет о муниципальном, не приватизированном жилье. К слову, не приватизированных квартир на московском рынке сегодня насчитывается не более трех процентов. При сделке по обмену жилплощади наниматель квартиры в домах государственного или муниципального жилого фонда обменивается квартирой с другим нанимателем. При этом происходит передача всех прав и обязанностей, определенных договором социального найма квартиры.

“Однако на проведение сделок по обмену наложено немало ограничений и условий, - комментирует руководитель отделения “Октябрьское поле” компании “Инком-Недвижимость” Михаил Раздольский. -
Например, с марта 2005 года не разрешается обмен между нанимателем и собственником квартиры. На проведение сделки по обмену жилья требуется получение согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также собственника жилого фонда – соответствующего государственного или муниципального органа. Обмен московской квартиры на квартиру в другой области или республики РФ осуществляется только с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые квартиры. На сделки по обмену наложены ограничения, если в договоре найма не прописано право нанимателя на обмен, если условия одной из сторон в результате сделки ухудшатся и она будет считаться нуждающейся в улучшении жилищных условий”.

Что касается альтернативных сделок, то порядок оформления бумаг в этих случаях такой же, как и при купле-продаже. Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка.  Заключается трехсторонний договор, по которому продавец альтернативы получает доступ к ячейкам после регистрации документов. После чего участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи. Оформленные соглашения одновременно сдаются на регистрацию. Получив зарегистрированные документы на руки, продавец альтернативной квартиры отправляется за деньгами в банк. Затем жилье переходит новому собственнику по акту приема-передачи, после чего купленное жилое помещение освобождают для нового собственника.

По словам Митрохина, ранее городская межведомственная комиссия по точечной застройке уже рассматривала этот вопрос и вынесла решение о том, что сроки начала работ на месте расположения около 100 гаражей должны быть увязаны с отселением предназначенных под снос соседних пятиэтажек, однако и власти, и застройщик отнеслись к этому решению как к рекомендательному, то есть не обязательному для исполнения. «Жителям было заявлено, что сначала на месте их гаражей будет построен новый паркинг и только после этого займутся их домами», – сообщил Митрохин.

“Арендные ставки пока остаются в рублях для большинства объектов, хотя часть собственников уже зафиксировали ценники в долларах и евро. Можно предположить, что данная тенденция сохранится в ближайшие месяцы, и арендные ставки постепенно перейдут на иностранную валюту или условные единицы”, - отмечает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.

В первой половине января в базе предложений по аренде жилья в Москве насчитывалось 560 однокомнатных квартир, стоимостью до 20 тысяч рублей в месяц. 1200 квартир предлагались по цене до 25 тысяч рублей в месяц. 2100 предложений составляли “однушки” стоимостью до 30 тысяч рублей в месяц. Однокомнатных квартир с ценой аренды до 35 тысяч рублей в месяц в базе предложений насчитывалось около 1000. 660 квартир предлагались по цене до 40 тысяч рублей в месяц и еще 260 объектов - по цене до 45 тысяч рублей. Квартир, предлагающихся по цене до 50 тысяч, насчитывалось 210. Кроме того, в базе предложений находились 320 элитных однокомнатных квартир.

По данным агентства, самым дешевым предложением в сегменте “однушек” в первой половине месяца стала квартира в районе станции метро “Перово”, которая сдавалась за 14 тысяч рублей в месяц. А самым дорогим предложением остается квартира в элитном доме в Староконюшенном переулке, при том, что владельцы уже снизили арендную ставку с 170 тысяч рублей (по которой квартира предлагалась в декабре) до 117 тысяч рублей в месяц.

Самая дешевая двухкомнатная квартира, стоимостью аренды в 20 тысяч рублей в месяц, в начале года сдавалась в районе станции метро “Волжская”, а самая дорогая - в районе метро “Страстной бульвар” и сдавалась за 472 тысячи рублей в месяц.

В среднем же стоимость аренды двушек эконом класса сегодня составляет 26,5 тысяч рублей, арендные ставки снизились по сравнению с декабрем на 3 процента. Аренда “двушек” бизнес-класса подешевела на 5,4 процента до 50 тысяч рублей в месяц. Элитные двухкомнатные квартиры в Москве подешевели на 2,5 процента, арендные ставки в этом сегменте составляют 99,5 тысячи рублей.

Арендные ставки на трехкомнатные квартиры в сегменте эконом класса снизились на 2,5 процента до 43, 9 тысяч рублей. “Трешки” бизнес-класса подешевели на 1,7 процента до 81,6 тысяч рублей в месяц. Средняя ставка аренды трехкомнатных квартир в элитных домах сегодня составляет 157 тысяч рублей в месяц, эти квартиры подешевели на 4 процента.

В субботу инициативная группа жителей Пресни, при поддержке столичных диггеров и лидера «Яблока» Сергея Митрохина провели пресс-конференцию. Говорили на этот раз мало – журналистам был предоставлен «наглядный материал». Начали с экскурсии по окрестностям построенного в 19 веке дома №7/11 по улице Климашкина. Это здание предполагалось реконструировать, однако недавно дом был признан Москомнаследием объектом культурного наследия, и разрешение на работы у застройщика отозвали. Уже после запрета, 7 ноября, строители попытались снести дом, но были остановлены вызванным жителями Митрохиным. А 20 ноября здесь произошел пожар. По мнению депутата, здание подожгли, чтобы уничтожить его до включения в реестр памятников культуры, и ничего бы не мешало построить здесь коммерческий жилой дом.

В какой-то мере это удалось - от исторического здания остался один фасад. Но и он сверху донизу изрезан глубокими трещинами. Правда, здесь, по мнению лидера «Диггерспаса» Вадима Михайлова, виноват уже не огонь, а вода. Дома в этом районе построены на насыпных землях, под которыми проходят водные потоки. Из-за нового строительства они меняют свое русло и начинают подмывать грунт.

Начавшаяся в августе «реконструкция» (со строительством подземного паркинга) исторического здания, подвал которого расположен всего в 5 метрах над коллектором реки Пресня, ускорила его рарушение.

Глубокие трещины стали появляться и на соседних домах. Как рассказали жители расползающихся по швам домов, кое-где уже пытались сделать «стяжку», но успеха это не принесло. И теперь, коммунальщики под предлогом ремонта просто замазывают трещины. Но цемент в них замерзает, и стены «лопаются» еще больше.

Сильнее всего досталось примыкающему к реконструируемому особняку дому №9/7 по улице Климашкина. Как считает Михайлов, из-за нарушения строителями дренажной системы, вода начала подбираться и к нему. А жители теперь гадают, куда их переселят, если дом уйдет под землю - в гостиницу «Белград» или находящийся неподалеку дом маневренного фонда. (Кстати, «маневренный фонд» в центре города появился после того, как задуманный, как «элитный», дом-новостройка в Новопресненском переулке пошел трещинами).

Как рассказали старожилы микрорайона, об активной подземной жизни им всегда напоминал мешающий спать шум проходящего под домами метро. Но «лопаться» стены и расходиться плиты стали тогда, когда в микрорайоне началась реконструкция с активным освоением подземного пространства.

Журналистам показали трещины, идущие от подвалов до чердаков 9 жилых зданий на улице Климашкина, Малой Грузинской и в Большом Тишинском переулке, где идет новое строительство. Среди пострадавших зданий и дом, где жил Владимир Высоцкий, и действующий детский сад, и объекты культурного наследия. А индикатором проседания одного из домов стала протянутая вдоль его наружных стен газовая труба. Как рассказали жители, когда-то она шла ровно, но сейчас накренилась вместе с домом на несколько сантиметров.

Когда вконец замерзших журналистов жители пригласили к себе погреться, изучение трещин продолжилось уже внутри квартир. В доме №46 по Малой Грузинской ветеран Великой отечественной войны из квартиры №4 продемонстрировал лопнувшие стены, а хозяева квартиры №21 - разошедшиеся плиты.

Самой впечатляющей частью пресс-конференции стала ее «подземная часть»: журналистам представилась возможность «омыть сапоги» в одной из 140 подземных московских речек – Пресне.

Спустившись через обычный канализационный люк под землю, они прошли по коллектору реки, расположенному под злополучными домами, а также зоопарком и Волковским переулком. Время от времени возглавлявший экспедицию Михайлов направлял свет фонаря на стену коллектора, чтобы показать очередную трещину. По его словам, коллектор был построен в 1905 году и еще в начале 40-х годов его собирались ремонтировать, но помешала война.

Как рассказал Михайлов, хотя сама по себе Пресня и не глубокая, во время паводка уровень воды поднимается, и она проникает наружу, подмывая грунт под домами.

Впрочем, неожиданно и очень быстро подняться и дойти до 2 метров уровень в Пресне может в любой момент. Как объяснил диггер, сюда несанкционированно сливается все что угодно с Белорусского вокзала, из зоопарка, разных производств. И даже если сейчас вода поднимется на полметра, «экскурсантов» без специального снаряжения и подготовки сильным течением просто снесет.

Сегодня как раз что-то сбросили, уровень поднялся, порадовал Михайлов, взглянув на показания какого-то прибора. В доказательство его слов из одного из оттоков появился характерный запах канализации. Ровный гул коллектора перебил шум падающей воды, и где-то рядом пронесся поток. К счастью для нервой системы и камер журналистов, подземная экскурсия подошла к концу. И пресс-конференция продолжилась уже на поверхности.

По словам Михайлова, «на примере коллектора Пресни можно показать, как на самом деле живет подземная Москва, и насколько опасно строительство в районах туннелей метрополитена и подземных рек». Лидер Союза диггеров России заявил о готовности коллективного вступления Союза в диггеров «Яблоко» и создании совместного центра мониторинга и предотвращения геолого-техногенных катастроф. А депутат Митрохин пообещал, что будет добиваться выделения денег для капрепонта в тех домах, где пошли трещины, и пересмотра проекта реконструкции дома 7/11 по улице Климашкина.

По его мнению, чтобы микрорайон не ушел под землю, здесь следует отказаться от любых подземных проектов и «наложить мораторий на земляные работы».

Жители города Сходня совместно с заместителем главы Росприроднадзора Олегом Митволем подали иск в Химкинский городской суд с требованием признать незаконным строительство высотных жилых домов в зоне отчуждения международного аэропорта “Шереметьево”, сообщил РИА Новости Олег Митволь.

“Я и часть граждан города Сходня в последних днях декабря 2008 года подали иск в суд с требованием признать незаконным (строительство) и снести высотки, строящиеся в зоне рядом с аэропортом

Жители могут сносить дома

Шереметьево. За основу иска мы взяли материалы прокуратуры. Для рассмотрения иска уже назначен судья”, - сказал Митволь.

Ранее сообщалось, что Международный аэропорт “Шереметьево” может потерять международный статус в связи с ведущимся в зоне отчуждения строительством высотных жилых домов.
По словам Митволя, строительство ведется примерно там, где в 70-е годы на пятиэтажные дома упал самолет.

Согласно нормам Международной организации гражданской авиации (ИКАО), зона вокруг аэропорта должна быть полностью свободной от препятствий. Митволь сказал, что строительство ведется на линии глиссады (линии посадки).

Местные жители назвали строящиеся высотные дома “башнями-близнецами”.

О том, что, согласно проведенной 17 января 2007 года проверке, строительство высоток “осуществляется с нарушением действующего законодательства Российской Федерации”, говорится и в письме гендиректора аэропорта “Шереметьево” главе городского округа Химки Владимиру Стрельченко.

“В соответствии с пунктом 131 третьей главы федеральных правил использования воздушного пространства РФ просим обязать лиц, допустивших нарушения, за свой счет произвести снос незаконно построенных сооружений”, - говорится в письме, копия которого оказалась в распоряжении РИА Новости.

Международный аэропорт “Шереметьево” - крупнейший российский аэропорт в части обеспечения регулярных международных перевозок. На его долю приходится более 60% рынка. В 2007 году аэропорт “Шереметьево” обслужил более 14 миллионов пассажиров.

Интересно, много людей согласится нв снос воих домов

По итогам прошлого года самый высокий уровень вакантных площадей (22,5%) был зафиксирован в бизнес-центрах класса «А» в самых престижных районах столицы - в «Москва-Сити» и в пределах Бульварного кольца, говорится в отчете Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&WS&R). Общая площадь пустующих бизнес-центров в этих районах достигла 500 тыс. кв. м, из которых около 100 тыс. кв. м приходится на «Москва-Сити», говорит аналитик отдела исследований офисной недвижимости C&WS&R Лада Белайчук.

По ее словам, в целом по Москве в конце прошлого года пустовало 15-17% бизнес-центров общей площадью почти 1,4 млн кв. м. Управляющий партнер консалтинговой компании «Новое качество» Михаил Гец более оптимистичен: по его подсчетам, уровень вакантных площадей в уже действующих бизнес-центрах достигает 10%. Однако, оговаривается он, из-за кризиса в объектах, уже готовых к сдаче, пустующей может оказаться половина площадей. Такого огромного уровня вакантных площадей не было за всю историю существования столичного рынка офисной недвижимости. «До кризиса мы ежегодно фиксировали двух-трех-процентный уровень свободных площадей», - отмечает Л.Белайчук.

Между тем средняя ставка аренды офисов класса «А» в «Москва-Сити» по-прежнему остается самой высокой - около $1000 за кв. м (рост за 2008 год - 15%), в то время как в других районах города этот показатель колеблется от $650-815 за кв. м, говорится в отчете C&WS&R. Потенциальных арендаторов отпугивают не только ставки, но и кабальные условия, заключаемые собственниками объектов «Москва-Сити», говорит партнер S. A. Ricci/King Sturge Павел Яншевский. «Собственники заключают с каждым арендатором эксклюзивный договор. В нашем случае досрочный разрыв контракта грозит нам штрафными санкциями в размере $10 млн», - говорит один из арендаторов действующей в «Москва-Сити» «Башни на набережной» (собственник - турецкая Enka).

Чтобы заполнить арендаторами пустующие площади, собственникам строящихся и уже действующих небоскребов в «Москва-Сити» придется пойти на уступки, уверены эксперты. По прогнозам П.Яншевского, до июня 2009 года дисконт по арендным ставкам по новым контрактам в «Москва-Сити» может достичь 30%.

В отличие от «Москва-Сити» ставки в других районах столицы уже упали. По данным Л.Белайчук из C&W/S&R, на первом витке кризиса (сентябрь-декабрь 2008 года) стоимость аренды офисов по вновь заключаемым контрактам снизилась в среднем на 20-40%, а максимальное снижение стоимости продажи уже действующих бизнес-центров составило 50%. Рынок может нащупать дно к лету, когда арендные ставки могут снизиться еще на 30%, до $300-800 за кв. м, а потенциальный покупатель сможет приобретать готовые бизнес-центры уже с 20-процентным дисконтом, прогнозирует П.Яншевский. «Рынок замер, и такой сценарий вполне реалистичен», - соглашается Л.Белайчук.

В отчете Renaissance Capital указывается, что хотя вряд ли следует ожидать, что котировки акций российских девелоперов вернутся к уровню середины 2007 года после 92-процентного падения в 2008 году, в настоящее время курс акций компаний, работающих на рынке недвижимости РФ, “слишком привлекателен, чтобы его игнорировать”.

С учетом размеров падения курсов акций в этом секторе, делают вывод специалисты, рынок недвижимости РФ уже близок к своей нижней точке.

По мнению экспертов, в ближайшее время внимание инвесторов переместится от маржи и прибыли в тех или иных компаниях к их способности выжить в трудный экономический период.

“Любой признак того, что вещи лучше, чем они кажутся, будет преобразовываться в усиление курса акций. Мы думаем, что рынок будет обращать внимание на денежные потоки, уровень ликвидности и доступ к финансированию как на главные свидетельства здоровья компании”, - предполагается в докладе.

При этом, уточняют аналитики, при текущей конъюнктуре в лучшей ситуации окажутся девелоперы жилья, тогда как при инвестициях в акции девелоперов коммерческой недвижимости стоит обратить большее внимание на компании, уже имеющие финансирование для своих ближайших проектов и обладающих ограниченным кредитным портфелем.

В первую половину 2009 года, заключается в исследовании Renaissance Capital, инвестиционная компания рекомендует покупать акции ГК ПИК, группы ЛСР, компании AFI Development, EPH и RGI International.

“По нашему мнению, риски сектора недвижимости уравновешиваются потенциалом роста их акций”, - добавляют специалисты.

Строительство социального жилья также будет вестись на земельных участках, выкупленных у Московской области. Кроме этого, в указанный период будут развернуты работы на территории 10 московских поселков и деревень, расположенных за МКАД.

До 2015 года правительство Москвы намерено построить за МКАД в общей сложности 2,924 миллиона квадратных метров жилья.

Планы строительства жилья в различных административных округах Москвы выглядят следующим образом:

Северный административный округ - 1,273 миллиона квадратных метров
Восточный административный округ - 957 тысяч квадратных метров
Юго-Восточный административный округ - 28 тысяч квадратных метров
Юго-Западный административный округ - 170 тысяч квадратных метров
Западный административный округ - 131 тысяча квадратных метров
Северо-Западный административный округ - 117 тысяч квадратных метров
Зеленоградский административный округ - 98 тысяч квадратных метров
Кроме этого, строительство жилья будет организовано вдоль Ленинградского и Международного шоссе, улицы Салтыковской, в Новоподрезково, Верескине, Ухтомском, Старом Косине, Выхино-Жулебино, Южном Бутове, Щербинке, Новопеределкине, Куркине, Крюкове, в поселках Восточный, Акулово, Кожухово, Бутово, Энергетиков, Внуково, Малино, а также деревнях Потапово и Орлово.

Наиболее значительное снижение цен (4,1 процента) произошло в сегменте элитных квартир - теперь они оцениваются по 15242 доллара за квадратный метр.

Квартиры в домах бизнес-класса за неделю подешевели на 1,4 процента до 6285 долларов за квадратный метр.

Стоимость жилья в новостройках эконом-класса снизилась на 1,8 процента до 3642 доллара за квадратный метр.

Аналитики отмечают, что вместе со снижением цен на жилье на рынке первичного жилья наблюдается сокращение количества выставленных на продажу квартир. Так, предложение квартир элитной категории снизилось на 24 процента, предложение жилья бизнес-класса уменьшилось на 15,7 процента, а в сегменте эконом-класса снижение составило 8,3 процента.

Отметим, что снижение количества предложения на рынке на фоне замедления темпов строительства нового жилья неминуемо должно привести к замедлению темпов падения стоимости жилья в новостройках. С другой стороны, фактическая недоступность ипотеки для населения и тот факт, что многие потенциальные покупатели недвижимости заняли выжидательную позицию в надежде дальнейшего падения стоимости квартир, может, наоборот, спровоцировать дальнейшее уменьшение стоимости квадратного метра.

Напомним, что по прогнозам центра макроэкономических исследований Сбербанка России, к IV кварталу 2009 года стоимость квартир на рынке первичного жилья в Москве упадет на 34,3 - 38,1 процента по отношению к III кварталу 2008 года.

«Земли в Москве хватит на 25 лет работы, только ее надо использовать рационально», – сказал он. Мэр заверил, что всю городскую землю будут использовать только для социальных целей. Так, в ближайшие годы в городе уменьшится строительство коммерческого жилья, но увеличится объем возведения жилья социального, а также объектов инфраструктуры.

Столичные власти намерены также покупать участки под застройку в ближайшем Подмосковье. В этом отношении, по словам главы города, «Люберцы интересны».

«Мы будем реализовывать горзаказ по-прежнему по конкурсам», – отметил он.