Строительство домов квартир дач коттеджей, отделка помещений

Кризис принес новую тенденцию на рынок вторичного жилья: финансовые затруднения вынуждают людей “ухудшать” жилищные условия - например, переезжать из больших квартир в маленькие, из Москвы - в область, из центра города — на окраины.

Это позволяет продавцам получить необходимую сумму в качестве доплаты за свое жилье. Такой обмен осуществляется посредством так называемых альтернативных сделок, которые нередко образуют длинные “цепочки”. Эксперты рынка отмечают, что количество альтернативных сделок с наступлением кризиса существенно выросло. Тем более что продать квартиру стало сложнее, чем найти вариант для обмена.

Альтернативные сделки по сути представляют собой обмен с доплатой. Их отличие от обычных состоит в том, что человек одновременно выступает и продавцом, и покупателем жилья. Таким образом он либо улучшает свои жилищные условия, добавив некоторую сумму в качестве доплаты, либо переезжает в квартиру поменьше и похуже — и, соответственно, эту доплату получает. Довольно редко только двум собственникам удается найти друг друга и “поменяться” квартирами напрямую — обычно альтернативные сделки представляют собой длинные цепочки из продавцов и покупателей. Преимущество альтернативных сделок в том, что при этом практически исключается риск продать квартиру и не купить другую.

“Владелец продает свою квартиру только тогда, когда найдена новая, - комментирует генеральный директор компании “МИЭЛЬ-Брокеридж” Алексей Шленов. - Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно и могут составить от двух недель (при ускоренной регистрации) до одного месяца. При этом альтернативная сделка - достаточно сложный процесс, поскольку необходимо соблюсти баланс интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и других участников цепочки продаж и покупок. Кроме того, в отличие от так называемых “прямых продаж”, деньги как платят, так и получают несколько участников сделки. Поэтому качественно осуществить подобного рода операцию с недвижимостью способны только специалисты”.

По данным компании “МИЭЛЬ-Брокеридж”, в прошлом году доля альтернативных сделок составляла около 40-50 процентов. Тогда сокращению их количества способствовал постоянный рост стоимости жилья. В условиях изменения цен рушились цепочки из тех, кто претендует на обмен, и альтернативные сделки просто не совершались. А в 2009 году объем “альтернатив” увеличился до 60-70 процентов. Специалисты агентства недвижимости DOKI, в свою очередь, отмечают, что уже в четвертом квартале прошлого года количество альтернативных сделок, проведенных риэлторами компании, увеличилось на 12 процентов.

“Сейчас число альтернативных сделок увеличивается, в частности, из-за того, что продать квартиру сложно, а вариант для обмена подыскать проще”, - считает генеральный директор DOKI Валерий Барнинец.

По прогнозам аналитической службы компании МИАН, в 2009 году доля альтернативных сделок может составить около 80 процентов в общем количестве.

Эксперты рынка также отмечают, что сейчас люди могут пытаться решить свои экономические проблемы за счет жилья, обменивая, допустим, трехкомнатные на двух- и даже однокомнатные квартиры, с целью получения доплаты. Обмениваются также квартиры в центре на квартиры в спальных районах, и даже московское жилье на подмосковное.

Желающие улучшить жилищные условия тоже находятся (а иначе совершать обмен было бы не с кем) — в основном это люди, которые ранее планировали купить новостройку или большую по площади квартиру на вторичном рынке с помощью ипотеки. Поскольку ипотека для многих стала недоступна, люди стали искать возможность поменяться с доплатой.

“Сейчас поменять однокомнатную квартиру на трехкомнатную гораздо легче, чем наоборот”, - отмечает Алексей Шленов.

Впрочем, есть и другие причины для обмена. Например, если собственник хочет поменять свою большую квартиру на две маленькие. “Был случай, когда иностранный гражданин решил поменять свой загородный дом на квартиру в Москве в “Покровском-Глебово”, где предпочитают селиться американцы, англичане, канадцы. Там расположена англо-американская школа”, - комментирует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty.

Важный момент: альтернативные сделки — это не то же самое, что способ обмена квартир, который использовался в советское время, когда рынка недвижимости как такового не существовало.
“Старый “советский” способ обмена сегодня не актуален, - считает Павел Косов, директор территориального отделения “Центральное” компании МИАН. - Раньше к нему прибегали от безысходности, так как не существовало прав собственности на жилье. Достаточно вспомнить, что люди меняли квартиры годами, часто соглашаясь на вариант, который их не совсем или совсем не удовлетворял. Сегодня сложно представить себе вариант, который бы устраивал одновременно обе стороны, готовые поменять местожительство. Ведь необходимо, чтобы район, площадь квартиры, качество дома, инфраструктура и еще масса критериев соответствовали запросам обеих сторон. На мой взгляд, два таких равнозначных варианта — исключительный случай, говорить о таких сделках как о тенденции в сегодняшних рыночных условиях невозможно”.

Сам по себе обмен теоретически возможен, если речь идет о муниципальном, не приватизированном жилье. К слову, не приватизированных квартир на московском рынке сегодня насчитывается не более трех процентов. При сделке по обмену жилплощади наниматель квартиры в домах государственного или муниципального жилого фонда обменивается квартирой с другим нанимателем. При этом происходит передача всех прав и обязанностей, определенных договором социального найма квартиры.

“Однако на проведение сделок по обмену наложено немало ограничений и условий, - комментирует руководитель отделения “Октябрьское поле” компании “Инком-Недвижимость” Михаил Раздольский. -
Например, с марта 2005 года не разрешается обмен между нанимателем и собственником квартиры. На проведение сделки по обмену жилья требуется получение согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также собственника жилого фонда – соответствующего государственного или муниципального органа. Обмен московской квартиры на квартиру в другой области или республики РФ осуществляется только с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые квартиры. На сделки по обмену наложены ограничения, если в договоре найма не прописано право нанимателя на обмен, если условия одной из сторон в результате сделки ухудшатся и она будет считаться нуждающейся в улучшении жилищных условий”.

Что касается альтернативных сделок, то порядок оформления бумаг в этих случаях такой же, как и при купле-продаже. Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка.  Заключается трехсторонний договор, по которому продавец альтернативы получает доступ к ячейкам после регистрации документов. После чего участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи. Оформленные соглашения одновременно сдаются на регистрацию. Получив зарегистрированные документы на руки, продавец альтернативной квартиры отправляется за деньгами в банк. Затем жилье переходит новому собственнику по акту приема-передачи, после чего купленное жилое помещение освобождают для нового собственника.

В Москве за период с 1 по 15 января арендные ставки в самом популярном сегменте однокомнатных квартир эконом-класса снизились еще на 6,4 процента, несмотря на снижение курса рубля. Сегодня средняя цена аренды московских “однушек” составляет 23,5 тысячи рублей в месяц. Об этом говорится в пресс-релизе агентства недвижимости DOKI.
Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в домах бизнес-класса снизилась на 10 процентов до 39,6 тысяч рублей в месяц. Аренда однокомнатных квартир в элитных домах подешевела на 5 процентов - арендная ставка на эти объекты сегодня составляет 60,1 тысячи рублей в месяц.

“Арендные ставки пока остаются в рублях для большинства объектов, хотя часть собственников уже зафиксировали ценники в долларах и евро. Можно предположить, что данная тенденция сохранится в ближайшие месяцы, и арендные ставки постепенно перейдут на иностранную валюту или условные единицы”, - отмечает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.

В первой половине января в базе предложений по аренде жилья в Москве насчитывалось 560 однокомнатных квартир, стоимостью до 20 тысяч рублей в месяц. 1200 квартир предлагались по цене до 25 тысяч рублей в месяц. 2100 предложений составляли “однушки” стоимостью до 30 тысяч рублей в месяц. Однокомнатных квартир с ценой аренды до 35 тысяч рублей в месяц в базе предложений насчитывалось около 1000. 660 квартир предлагались по цене до 40 тысяч рублей в месяц и еще 260 объектов - по цене до 45 тысяч рублей. Квартир, предлагающихся по цене до 50 тысяч, насчитывалось 210. Кроме того, в базе предложений находились 320 элитных однокомнатных квартир.

По данным агентства, самым дешевым предложением в сегменте “однушек” в первой половине месяца стала квартира в районе станции метро “Перово”, которая сдавалась за 14 тысяч рублей в месяц. А самым дорогим предложением остается квартира в элитном доме в Староконюшенном переулке, при том, что владельцы уже снизили арендную ставку с 170 тысяч рублей (по которой квартира предлагалась в декабре) до 117 тысяч рублей в месяц.

Самая дешевая двухкомнатная квартира, стоимостью аренды в 20 тысяч рублей в месяц, в начале года сдавалась в районе станции метро “Волжская”, а самая дорогая - в районе метро “Страстной бульвар” и сдавалась за 472 тысячи рублей в месяц.

В среднем же стоимость аренды двушек эконом класса сегодня составляет 26,5 тысяч рублей, арендные ставки снизились по сравнению с декабрем на 3 процента. Аренда “двушек” бизнес-класса подешевела на 5,4 процента до 50 тысяч рублей в месяц. Элитные двухкомнатные квартиры в Москве подешевели на 2,5 процента, арендные ставки в этом сегменте составляют 99,5 тысячи рублей.

Арендные ставки на трехкомнатные квартиры в сегменте эконом класса снизились на 2,5 процента до 43, 9 тысяч рублей. “Трешки” бизнес-класса подешевели на 1,7 процента до 81,6 тысяч рублей в месяц. Средняя ставка аренды трехкомнатных квартир в элитных домах сегодня составляет 157 тысяч рублей в месяц, эти квартиры подешевели на 4 процента.