Строительство домов квартир дач коттеджей, отделка помещений

Кризис принес новую тенденцию на рынок вторичного жилья: финансовые затруднения вынуждают людей “ухудшать” жилищные условия - например, переезжать из больших квартир в маленькие, из Москвы - в область, из центра города — на окраины.

Это позволяет продавцам получить необходимую сумму в качестве доплаты за свое жилье. Такой обмен осуществляется посредством так называемых альтернативных сделок, которые нередко образуют длинные “цепочки”. Эксперты рынка отмечают, что количество альтернативных сделок с наступлением кризиса существенно выросло. Тем более что продать квартиру стало сложнее, чем найти вариант для обмена.

Альтернативные сделки по сути представляют собой обмен с доплатой. Их отличие от обычных состоит в том, что человек одновременно выступает и продавцом, и покупателем жилья. Таким образом он либо улучшает свои жилищные условия, добавив некоторую сумму в качестве доплаты, либо переезжает в квартиру поменьше и похуже — и, соответственно, эту доплату получает. Довольно редко только двум собственникам удается найти друг друга и “поменяться” квартирами напрямую — обычно альтернативные сделки представляют собой длинные цепочки из продавцов и покупателей. Преимущество альтернативных сделок в том, что при этом практически исключается риск продать квартиру и не купить другую.

“Владелец продает свою квартиру только тогда, когда найдена новая, - комментирует генеральный директор компании “МИЭЛЬ-Брокеридж” Алексей Шленов. - Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно и могут составить от двух недель (при ускоренной регистрации) до одного месяца. При этом альтернативная сделка - достаточно сложный процесс, поскольку необходимо соблюсти баланс интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и других участников цепочки продаж и покупок. Кроме того, в отличие от так называемых “прямых продаж”, деньги как платят, так и получают несколько участников сделки. Поэтому качественно осуществить подобного рода операцию с недвижимостью способны только специалисты”.

По данным компании “МИЭЛЬ-Брокеридж”, в прошлом году доля альтернативных сделок составляла около 40-50 процентов. Тогда сокращению их количества способствовал постоянный рост стоимости жилья. В условиях изменения цен рушились цепочки из тех, кто претендует на обмен, и альтернативные сделки просто не совершались. А в 2009 году объем “альтернатив” увеличился до 60-70 процентов. Специалисты агентства недвижимости DOKI, в свою очередь, отмечают, что уже в четвертом квартале прошлого года количество альтернативных сделок, проведенных риэлторами компании, увеличилось на 12 процентов.

“Сейчас число альтернативных сделок увеличивается, в частности, из-за того, что продать квартиру сложно, а вариант для обмена подыскать проще”, - считает генеральный директор DOKI Валерий Барнинец.

По прогнозам аналитической службы компании МИАН, в 2009 году доля альтернативных сделок может составить около 80 процентов в общем количестве.

Эксперты рынка также отмечают, что сейчас люди могут пытаться решить свои экономические проблемы за счет жилья, обменивая, допустим, трехкомнатные на двух- и даже однокомнатные квартиры, с целью получения доплаты. Обмениваются также квартиры в центре на квартиры в спальных районах, и даже московское жилье на подмосковное.

Желающие улучшить жилищные условия тоже находятся (а иначе совершать обмен было бы не с кем) — в основном это люди, которые ранее планировали купить новостройку или большую по площади квартиру на вторичном рынке с помощью ипотеки. Поскольку ипотека для многих стала недоступна, люди стали искать возможность поменяться с доплатой.

“Сейчас поменять однокомнатную квартиру на трехкомнатную гораздо легче, чем наоборот”, - отмечает Алексей Шленов.

Впрочем, есть и другие причины для обмена. Например, если собственник хочет поменять свою большую квартиру на две маленькие. “Был случай, когда иностранный гражданин решил поменять свой загородный дом на квартиру в Москве в “Покровском-Глебово”, где предпочитают селиться американцы, англичане, канадцы. Там расположена англо-американская школа”, - комментирует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty.

Важный момент: альтернативные сделки — это не то же самое, что способ обмена квартир, который использовался в советское время, когда рынка недвижимости как такового не существовало.
“Старый “советский” способ обмена сегодня не актуален, - считает Павел Косов, директор территориального отделения “Центральное” компании МИАН. - Раньше к нему прибегали от безысходности, так как не существовало прав собственности на жилье. Достаточно вспомнить, что люди меняли квартиры годами, часто соглашаясь на вариант, который их не совсем или совсем не удовлетворял. Сегодня сложно представить себе вариант, который бы устраивал одновременно обе стороны, готовые поменять местожительство. Ведь необходимо, чтобы район, площадь квартиры, качество дома, инфраструктура и еще масса критериев соответствовали запросам обеих сторон. На мой взгляд, два таких равнозначных варианта — исключительный случай, говорить о таких сделках как о тенденции в сегодняшних рыночных условиях невозможно”.

Сам по себе обмен теоретически возможен, если речь идет о муниципальном, не приватизированном жилье. К слову, не приватизированных квартир на московском рынке сегодня насчитывается не более трех процентов. При сделке по обмену жилплощади наниматель квартиры в домах государственного или муниципального жилого фонда обменивается квартирой с другим нанимателем. При этом происходит передача всех прав и обязанностей, определенных договором социального найма квартиры.

“Однако на проведение сделок по обмену наложено немало ограничений и условий, - комментирует руководитель отделения “Октябрьское поле” компании “Инком-Недвижимость” Михаил Раздольский. -
Например, с марта 2005 года не разрешается обмен между нанимателем и собственником квартиры. На проведение сделки по обмену жилья требуется получение согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также собственника жилого фонда – соответствующего государственного или муниципального органа. Обмен московской квартиры на квартиру в другой области или республики РФ осуществляется только с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые квартиры. На сделки по обмену наложены ограничения, если в договоре найма не прописано право нанимателя на обмен, если условия одной из сторон в результате сделки ухудшатся и она будет считаться нуждающейся в улучшении жилищных условий”.

Что касается альтернативных сделок, то порядок оформления бумаг в этих случаях такой же, как и при купле-продаже. Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка.  Заключается трехсторонний договор, по которому продавец альтернативы получает доступ к ячейкам после регистрации документов. После чего участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи. Оформленные соглашения одновременно сдаются на регистрацию. Получив зарегистрированные документы на руки, продавец альтернативной квартиры отправляется за деньгами в банк. Затем жилье переходит новому собственнику по акту приема-передачи, после чего купленное жилое помещение освобождают для нового собственника.

Потенциальные арендаторы больше не рвутся снимать престижные офисы в пределах московского Бульварного кольца и в ММДЦ «Москва-Сити». По итогам 2009 года здесь пустовало 500 тыс. кв. м офисов, что составляет 22,5% всех действующих в этих районах бизнес-центров.

По итогам прошлого года самый высокий уровень вакантных площадей (22,5%) был зафиксирован в бизнес-центрах класса «А» в самых престижных районах столицы - в «Москва-Сити» и в пределах Бульварного кольца, говорится в отчете Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&WS&R). Общая площадь пустующих бизнес-центров в этих районах достигла 500 тыс. кв. м, из которых около 100 тыс. кв. м приходится на «Москва-Сити», говорит аналитик отдела исследований офисной недвижимости C&WS&R Лада Белайчук.

По ее словам, в целом по Москве в конце прошлого года пустовало 15-17% бизнес-центров общей площадью почти 1,4 млн кв. м. Управляющий партнер консалтинговой компании «Новое качество» Михаил Гец более оптимистичен: по его подсчетам, уровень вакантных площадей в уже действующих бизнес-центрах достигает 10%. Однако, оговаривается он, из-за кризиса в объектах, уже готовых к сдаче, пустующей может оказаться половина площадей. Такого огромного уровня вакантных площадей не было за всю историю существования столичного рынка офисной недвижимости. «До кризиса мы ежегодно фиксировали двух-трех-процентный уровень свободных площадей», - отмечает Л.Белайчук.

Между тем средняя ставка аренды офисов класса «А» в «Москва-Сити» по-прежнему остается самой высокой - около $1000 за кв. м (рост за 2008 год - 15%), в то время как в других районах города этот показатель колеблется от $650-815 за кв. м, говорится в отчете C&WS&R. Потенциальных арендаторов отпугивают не только ставки, но и кабальные условия, заключаемые собственниками объектов «Москва-Сити», говорит партнер S. A. Ricci/King Sturge Павел Яншевский. «Собственники заключают с каждым арендатором эксклюзивный договор. В нашем случае досрочный разрыв контракта грозит нам штрафными санкциями в размере $10 млн», - говорит один из арендаторов действующей в «Москва-Сити» «Башни на набережной» (собственник - турецкая Enka).

Чтобы заполнить арендаторами пустующие площади, собственникам строящихся и уже действующих небоскребов в «Москва-Сити» придется пойти на уступки, уверены эксперты. По прогнозам П.Яншевского, до июня 2009 года дисконт по арендным ставкам по новым контрактам в «Москва-Сити» может достичь 30%.

В отличие от «Москва-Сити» ставки в других районах столицы уже упали. По данным Л.Белайчук из C&W/S&R, на первом витке кризиса (сентябрь-декабрь 2008 года) стоимость аренды офисов по вновь заключаемым контрактам снизилась в среднем на 20-40%, а максимальное снижение стоимости продажи уже действующих бизнес-центров составило 50%. Рынок может нащупать дно к лету, когда арендные ставки могут снизиться еще на 30%, до $300-800 за кв. м, а потенциальный покупатель сможет приобретать готовые бизнес-центры уже с 20-процентным дисконтом, прогнозирует П.Яншевский. «Рынок замер, и такой сценарий вполне реалистичен», - соглашается Л.Белайчук.

Темпы роста курса акций девелоперов, работающих на рынке недвижимости России, в первые дни 2009 года опережают темпы роста всего российского фондового рынка, говорится в еженедельном отчете компании Renaissance Capital.
“Конечно, имеет значение тот факт, что курс акций растет с очень низкого уровня, и что акции большинства российских компаний в сфере недвижимости торгуются за рубежом. Среди лучших результатов первых десяти дней 2009 года - курсы группы ЛСР, компаний AFI Development и Eastern Property Holdings (EPH)”, - отмечают аналитики компании.

В отчете Renaissance Capital указывается, что хотя вряд ли следует ожидать, что котировки акций российских девелоперов вернутся к уровню середины 2007 года после 92-процентного падения в 2008 году, в настоящее время курс акций компаний, работающих на рынке недвижимости РФ, “слишком привлекателен, чтобы его игнорировать”.

С учетом размеров падения курсов акций в этом секторе, делают вывод специалисты, рынок недвижимости РФ уже близок к своей нижней точке.

По мнению экспертов, в ближайшее время внимание инвесторов переместится от маржи и прибыли в тех или иных компаниях к их способности выжить в трудный экономический период.

“Любой признак того, что вещи лучше, чем они кажутся, будет преобразовываться в усиление курса акций. Мы думаем, что рынок будет обращать внимание на денежные потоки, уровень ликвидности и доступ к финансированию как на главные свидетельства здоровья компании”, - предполагается в докладе.

При этом, уточняют аналитики, при текущей конъюнктуре в лучшей ситуации окажутся девелоперы жилья, тогда как при инвестициях в акции девелоперов коммерческой недвижимости стоит обратить большее внимание на компании, уже имеющие финансирование для своих ближайших проектов и обладающих ограниченным кредитным портфелем.

В первую половину 2009 года, заключается в исследовании Renaissance Capital, инвестиционная компания рекомендует покупать акции ГК ПИК, группы ЛСР, компании AFI Development, EPH и RGI International.

“По нашему мнению, риски сектора недвижимости уравновешиваются потенциалом роста их акций”, - добавляют специалисты.

Власти Москвы приняли решение снизить планируемые объемы коммерческого строительства. Об этом сообщает агентство РИА Новости со ссылкой на заявление мэра столицы Юрия Лужкова.
Освобожденные от коммерческих проектов ресурсы земли будут переданы под строительство социального жилья. По словам мэра, этот принцип распределения приоритетов будет основным в программе по размещению жилищного строительства на период с 2011 по 2015 год.

Строительство социального жилья также будет вестись на земельных участках, выкупленных у Московской области. Кроме этого, в указанный период будут развернуты работы на территории 10 московских поселков и деревень, расположенных за МКАД.

До 2015 года правительство Москвы намерено построить за МКАД в общей сложности 2,924 миллиона квадратных метров жилья.

Планы строительства жилья в различных административных округах Москвы выглядят следующим образом:

Северный административный округ - 1,273 миллиона квадратных метров
Восточный административный округ - 957 тысяч квадратных метров
Юго-Восточный административный округ - 28 тысяч квадратных метров
Юго-Западный административный округ - 170 тысяч квадратных метров
Западный административный округ - 131 тысяча квадратных метров
Северо-Западный административный округ - 117 тысяч квадратных метров
Зеленоградский административный округ - 98 тысяч квадратных метров
Кроме этого, строительство жилья будет организовано вдоль Ленинградского и Международного шоссе, улицы Салтыковской, в Новоподрезково, Верескине, Ухтомском, Старом Косине, Выхино-Жулебино, Южном Бутове, Щербинке, Новопеределкине, Куркине, Крюкове, в поселках Восточный, Акулово, Кожухово, Бутово, Энергетиков, Внуково, Малино, а также деревнях Потапово и Орлово.

На прошлой неделе в Москве зафиксировано значительное снижение цен на квартиры в новостройках. Об этом сообщается в пресс-релизе агентства недвижимости DOKI.
В частности, в период с 5 по 11 января цена квартир на столичном рынке первичного жилья снизилась до 6413 долларов за квадратный метр, что на 3,6 процента ниже аналогичного показателя за прошлую неделю.

Наиболее значительное снижение цен (4,1 процента) произошло в сегменте элитных квартир - теперь они оцениваются по 15242 доллара за квадратный метр.

Квартиры в домах бизнес-класса за неделю подешевели на 1,4 процента до 6285 долларов за квадратный метр.

Стоимость жилья в новостройках эконом-класса снизилась на 1,8 процента до 3642 доллара за квадратный метр.

Аналитики отмечают, что вместе со снижением цен на жилье на рынке первичного жилья наблюдается сокращение количества выставленных на продажу квартир. Так, предложение квартир элитной категории снизилось на 24 процента, предложение жилья бизнес-класса уменьшилось на 15,7 процента, а в сегменте эконом-класса снижение составило 8,3 процента.

Отметим, что снижение количества предложения на рынке на фоне замедления темпов строительства нового жилья неминуемо должно привести к замедлению темпов падения стоимости жилья в новостройках. С другой стороны, фактическая недоступность ипотеки для населения и тот факт, что многие потенциальные покупатели недвижимости заняли выжидательную позицию в надежде дальнейшего падения стоимости квартир, может, наоборот, спровоцировать дальнейшее уменьшение стоимости квадратного метра.

Напомним, что по прогнозам центра макроэкономических исследований Сбербанка России, к IV кварталу 2009 года стоимость квартир на рынке первичного жилья в Москве упадет на 34,3 - 38,1 процента по отношению к III кварталу 2008 года.

Компания “Мосэнерго”, основным акционером которой является “Газпром”, заявила о продаже московской недвижимости, в том числе и своей штаб-квартиры. Компания была вынуждена пойти на этот шаг, поскольку нуждается в средствах для осуществления своей инвестиционной программы на 2009 год. Об этом пишет газета “Ведомости” со ссылкой на заявление генерального директора “Мосэнерго” Владимира Яковлева.
По его словам, на данный момент в распоряжении компании находится около 13 миллиардов рублей. Но для полной реализации инвестиционной программы необходимо от 16 до 19 миллиардов рублей.

В ближайшее время на рассмотрение совета директоров компании будет вынесен вопрос о продаже непрофильных активов.

В частности, на продажу будет выставлена штаб-квартира компании на Раушской набережной в Москве, арендуемый Газпромбанком деловой центр площадью 9 тысяч квадратных метров, комплекс зданий на Садовнической набережной, Дом культуры энергетиков, Театр на Раушской. Кроме этого, в список активов входят несколько административных зданий, в которых расположены подразделения компании.

Общая площадь недвижимости составляет 36 тысяч квадратных метров. Оценка стоимости активов недвижимости уже проведена, но официальные данные об этом не обнародованы. По оценкам экспертов, учитывая сегодняшнее положение на рынке, компания вряд ли сможет реализовать свои объекты недвижимости по подобающей цене. Так, если в начале 2008 года стоимость квадратного метра в деловом центре на Раушской набережной составляла около 9 тысяч долларов, то сегодня она не превышает 4-5 тысяч долларов.

Ожидается, что вся недвижимость будет продана к концу лета.

После продажи штаб-квартиры компания намерена переехать в здание на юго-западе Москвы, где ранее размешался офис РАО “ЕЭС России”. Но, по словам представителя “Газпрома”, окончательного решения о переезде еще не принято.

Напомним, что разговоры о продаже непрофильных активов “Мосэнерго” ведутся уже достаточно давно. О намерении продать часть недвижимости Владимир Яковлев заявлял еще в конце июля. Тогда речь шла о шести московских офисных зданиях, принадлежащих компании и недвижимои имущество, которое используется другими московскими энергетическими предприятиями. Также в качестве возможных претендентов для продажи назывались принадлежащие энергокомпании дома культуры, пансионаты в Сочи, колхоз “Шатурский”. Однако о решении компании продать свою штаб-квартиру на Раушской набережной ранее не заявлялось.

Мэр Москвы Юрий Лужков опроверг опубликованные в ряде российских СМИ прогнозы о грядущем падении цен на жилье в Москве.
По его словам, сообщения о том, что цены на московские квартиры могут упасть на 50 и более процентов являются “дезинформацией”.

“Эта информация как бы говорит человеку, который хочет приобрести квартиру: “Не торопись, сейчас цены упадут, и тогда купишь”, - сказал Лужков.

Заявление мэра подтвердили ведущие чиновники в стройкомплексе Москвы.

Так, первый заместитель мэра, руководитель комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк заявил, что именно прогнозы о снижении цен на недвижимость являются причиной стагнации рынка.

“Как экономически обосновать такие цены? Есть затраты на строительство, есть стоимость кредитных ресурсов, на которые строится коммерческое жилье”, - отметил Росляк.

В поддержку мнения Лужкова выступил также первый заместитель руководителя департамента городского строительства Владимир Хайкин. По его мнению, прогнозы аналитиков неверны.

“Конечно, это неправда”, - заявил Хайкин.

Хайкин подчеркнул, что для того, чтобы оказать поддержку рынку недвижимости, в Москве необходимо реализовывать ипотечные схемы продажи жилья.

В понедельник первый заместитель мэра в правительстве столицы, глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин также заявил, что в сегодняшних условиях невозможно сделать точные прогнозы о стоимости жилья на долгое время. По мнению Ресина, квартиры, которые уже построены, “можно и нужно осваивать”. Чиновник подчеркнул, что прогнозы о снижении цен мешают реализации антикризисных программ в строительной отрасли, что может отрицательно сказаться и на других отраслях экономики.

Напомним, что мнение о значительной завышенности цен на московские квартиры высказывалось практически всеми экспертами. Участники рынка регулярно говорили о том, что “мыльный пузырь” на рынке жилья в столице лопнул. Прогнозы о грядущем снижении цен на квартиры неоднократно высказывались подавляющим большинством экспертов и аналитиков.

24 декабря мнение о снижении цен на жилье высказал президент России Дмитрий Медведев.

18 декабря в СМИ появился отчет аналитиков “ЮниКредит Банка”. В нем утверждалось, что для того, чтобы возродить уровень спроса на жилье и вывести рынок недвижимости из стагнации, девелоперам и риэлторам необходимо понизить цены на недвижимость на 25-50 процентов. В отчете обращалось внимание, что около 40 процентов квартир в Москве было приобретено в инвестиционных целях. Следовательно, ситуация на рынке зависит от индекса РТС. Учитывая, что с начала сентября российские рынки упали более, чем на 50 процентов, необходимо провести более радикальную коррекцию цен на рынке, утверждали аналитики.

15 декабря в СМИ был опубликован обзор центра макроэкономических исследований Сбербанка России “Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы”. В документе утверждалось, что к IV кварталу 2009 года стоимость квартир на рынке первичного жилья в Москве упадет на 34,3 - 38,1 процента по отношению к III кварталу 2008 года. Долларовая цена квадратного метра на рынке первичного жилья понизится на 46,6-59,6 процента. Квартиры на вторичным рынке потеряют от 23,1 до 25,1 процента своей цены в российской валюте и от 37,4 до 50,6 процента своей стоимости в долларах США.

Стабильная тенденция снижения стоимости квадратного метра в Москве наметилась с середины октября 2008 года. По данным аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости”, 12 декабря темпы уменьшения цены квадратного метра составляли 5,37 процента в месяц.

Подобная скорость падения цены наблюдалась на рынке московской недвижимости только в период дефолта 1998 года.

По данным от 11 января, средняя цена квартир на столичном рынке первичного жилья снизилась на 3,6 процента по сравнению с предыдущей неделей до 6413 долларов за квадратный метр (по курсу ЦБ РФ на 13 января эквивалентно 195,7 тысячи рублей).

12 января средняя стоимость квадратного метра в квартирах столицы на рынке вторичного жилья составляла 5308 долларов (по курсу ЦБ РФ на 13 января эквивалентно 162 тысячам рублей).

По данным Ассоциации строителей России, в середине декабря себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в Москве составляла 61,4 тысячи рублей, а в Московской области - 51,5 тысячи рублей.
Кто бы сомневался….

Название выставленных на продажу компанией Mirax Group проектов, не уточняется, но известно, что продажа затронет строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости бизнес и элит-класса, расположенных на западе г. Москвы.

Наиболее крупными проектами компании Mirax Group на западе г. Москвы являются: реконструкция Московской железной дороги на ее киевском направлении и строительство комплекса многоцелевого назначения. Общая площадь этих проектов примерно составляет 3,5 миллиона квадратных метров на сумму необходимых инвестиций около 6 миллиардов долларов.

Эксперты, комментируя данную ситуацию, делают акцент на том, что финансовый кризис сделал банковские кредиты недоступными для многих девелоперских компаний, которые ранее пользовались услугами банковских кредитов практически на всех стадиях строительства своих объектов. Поэтому в настоящее время девелоперы вынуждены прибегать к помощи различных крупных структур, финансовые возможности которых позволяют осуществить строительство различных объектов недвижимости.

Прошедший год для рынка недвижимости оказался более-менее успешным. Однако, по мнению экспертов, цены на жилье могут упасть практически вдвое, и основные проблемы еще впереди.

По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в среднем цены на жилье за год демонстрировали рост. Стоимость квартир комфорт-класса в Петербурге с начала года выросла на 29,5%, эконом-класса — на 28,6%, элитка подорожала скромнее – на 6,2%. При этом годовой рост был достигнут в основном за счет первого полугодия, а в конце августа — сентябре цены начали снижаться.

В течение четвертого квартала наибольшее падение цен — на 6,8% — произошло в сегменте элитного жилья (средняя цена предложения элиты на конец года составила 210,36 тыс. руб./кв. м). Квадратный метр в классе «комфорт» подешевел на 4,3% ( средняя цена — 115,27 тыс. руб./кв. м). Типовое жилье дешевеет не так быстро — пока всего на 2,9% (средняя цена — 80,59 тыс. руб./кв. м). Тем не менее, к концу 2008 года цена квадрата не упала до уровня января 2007 года.

В первую очередь, с рынка уходят покупатели, которые рассчитывали улучшить свои жилищные условия за счет ипотеки. В Петербурге большая часть квартир приобретается по схеме: продажа имеющегося жилья – плюс накопленные средства – ипотека на недостающую сумму. Застройщики пытаются разработать свои «ипотекозаменители», но пока не очень успешно. Покупательский интерес смещается в сторону готовых объектов, либо домов со сроком сдачи в первом полугодии 2009 года.

Пока многие крупные компании заявляют, что намерены завершить все начатые объекты, но начало новых проектов замораживается. В результате уже сейчас на рынке отмечается снижение количество предложений в строящихся домах и рост — на вторичке.

На петербургском строительном рынке произошел и первый технический дефолт — корпорации «Строймонтаж». «Кредитные ставки в банках выросли в два раза. Ипотека умерла. Продажи практически встали», — так описывает ситуацию президент компании Артур Кириленко.

По словам управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, при процентной ставке по кредитам в 20% бессмысленно заниматься строительством жилья, поскольку бизнес становится нерентабельным.

Падает прибыль и у арендаторов. По данным компании «Легион-Недвижимость», спрос на аренду квартир упал в три раза. Эксперты связывают это с оттоком иногородней рабочей силы и переездом многих людей в менее дорогие однокомнатные квартиры. Если весной текущего года «трешку» можно было в среднем сдать за 32 тыс. руб., то к концу года — за 25 тыс. руб., «двушку» – за 25 тыс. руб ( 20 тыс. руб.), «однушку» – 20 тыс. руб. (15 тыс. руб.).

Отмечается спад и на рынке аренды офисной недвижимости. Многие компании в условиях, когда приходится экономить на всем, отдают предпочтение более дешевым бизнес-центрам класса «B» и «С».

Эксперты становятся все осторожнее в своих прогнозах: сроки возврата к докризисным ценам отодвигаются все дальше, а ценовое дно становится все глубже.

По мнению эксперта в сфере недвижимости, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника, в декабре экономика России развивалась по умеренно плохому сценарию (следующий — катастрофический), причем просматривается аналогия с 1998 годом.

С одной стороны, наблюдается укрепление доллара. То есть катастрофического обрушения международной экономической системы, базирующейся на долларовой массе, не будет. С другой, нет повода для оптимизма, так как еще в октябре вероятность развития событий по умеренно плохому сценарию эксперт оценивал всего в 20%. Как отметил Стерник, несмотря на меры, предпринятые правительством, производство падает, наблюдается слияние и поглощение компаний, идут массовые увольнения персонала.

Государство готово оказывать помощь лишь бюджетникам, в то время как основными покупателями квартир были сотрудники коммерческих организаций, которых больше всего коснулось снижение доходов и увольнения. «Есть большая вероятность того, что цены на жилье упадут на 40-50%», — прогнозирует эксперт. По его мнению, ситуация начнет выправляться в 2010 году, но цены и объем строящихся квартир, возможно, вообще не восстановятся по сравнению с докризисными показателями.

В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше. Однако, по мнению аналитического центра irn.ru, именно сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболее предсказуемыми.

Следует начать с того, что за последние месяцы 2008 года как на московском рынке недвижимости, так и во многих городах и регионах России установился четкий нисходящий тренд цен на жилье. В сложившихся условиях этот тренд абсолютно уместен и имеет доминирующий характер.

С одной стороны недвижимость в Москве и России дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко оторываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей жилья. С другой стороны, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность.

Все эти и иные факторы, влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?».

На эти вопросы можно дискутировать бесконечно и приводить множество аргументов. Но чтобы не утонуть в них мы сформулируем в этой статье только общее виденье ситуации специалистами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» по разным сегментам рынка недвижимости и приведем основные аргументы.

Квартиры в Москве

Цены на квартиры в Москве традиционно самые высокие в России. Но даже при этом все предложения квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья в столице в плане цен можно разделить на две категории – адекватные и неадекватные. К первой категории относятся хорошие или сбалансированные по всем параметрам предложения, не имеющие серьезных недостатков, причем по разумной цене.

Ко второй – квартиры, цены на которые были завышены изначально, даже до кризиса, выставлялись «на вырост» с расчетом на дальнейший рост рынка, причем нередко подобные варианты имеют те или иные изъяны. Например, за последние годы было построено немало псевдо-элитных домов, явно не соответствующих настоящему элитному статусу, но продаваемых по безумно высоким ценам.

Немало предложений квартир на вторичном рынке в хороших районах Москвы и с хорошим ремонтом расположено в старых домах с плохими подъездами, без территории и нормального паркинга. Нередко цена метра в хрущевских пятиэтажках достигала уровня цен в новых домах и т.д.

Соответственно, в нынешних условиях даже независимо от сегмента, к которому принадлежит квартира, динамика ее стоимости будет определяться тем, принадлежит ли она к первой категории или ко второй. Так, по мнению сотрудников аналитического центра irn.ru, коррекция цен на жилье из первой категории будет наименьшей, потому что они не были завышены изначально, а также даже в условиях кризиса оптимальные варианты имеют больше шансов найти своих покупателей. При этом коррекция цен на квартиры, которые можно отнести ко второй категории может оказаться куда более глубокой и продолжительной.

Рассуждая на тему глубины снижения цен на квартиры в 2009 году, следует принять во внимание, что с учетом скрытой коррекции – торга и скидок – стоимость московских квартир к концу 2008 года уже потеряла порядка 20%-30%. Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 35%.

Это позволяет сделать вывод, что коррекция цен на квартиры, относящиеся к первой категории, уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009 году эти квартиры могут потерять в цене уже немного, возможно дополнительные 10%-15% до начала весны, а с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье по разумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены – стабилизируются.

Дополнительное снижение цен на квартиры, относящиеся ко второй категории, может оказаться более существенным, так как в кризис все низколиквидные предложения продать крайне сложно. В зависимости от степени завышенности начальной цены и серьезности недостатков, дополнительное снижение цен на такое жилье может составить еще порядка 30% и более.

Разумеется, что и срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлится до конца весны – начала лета. Так или иначе, по мнению специалистов аналитического центра irn.ru, основная волна коррекции цен на московские квартиры закончится в первом полугодии 2009 года, а для второго будет характерна стабилизация цен.

Также достаточно очевидно, что осенью 2009 года следует ожидать большей активизации рынка, чем весной. К тому времени будет больше объем накопившегося спроса, скорее всего, уже наметится нормализация ситуации после общефинансового кризиса, а также начнет ощущаться недостаток новостроек из-за заморозки текущего строительства. Тем не менее, ожидать начала нового роста цен раньше 2010 года вряд ли следует.

Квартиры в Подмосковье и регионах

Квартиры в Подмосковье и в регионах России имеют существенный плюс по отношению к Москве: – они заметно дешевле, а также в меньшей степени оторваны от платежеспособного спроса и себестоимости строительства.

А следовательно, и коррекция цен на жилье в Подмосковье и в ряде регионов будет более сдержанной, чем в Москве и может ограничиться 15%-30% от докризисных цен. Заметно глубже коррекция может быть в городах с сильно вздутыми ценам, например, в Сочи, а также там, где более половины квартир продавалось с помощью ипотеки.

Загородная недвижимость

Рынок коттеджей и таунхаусов хорошо развит в основном только в московском регионе – в других регионах он во многом переживает этап становления. При этом рост цен на коттеджи в Подмосковье все прежние годы был заметно сдержаннее, чем на квартиры, в результате чего разрыв стоимости квартиры и загородного дома заметно сократился.

С одной стороны это должно означать, что загородному рынку коррекция не грозит, либо она будет минимальной. Но с другой стороны, загородное жилье в подавляющем большинстве случаев воспринимается не как основное, а как дополнительное, что снижает спрос на него в условиях кризиса и ограниченности финансовых возможностей.

По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, к загородному рынку можно применить тот же принцип разделения на две категории, как выше было сделано для рынка квартир. В результате оптимальные предложения по разумным ценам испытают незначительную коррекцию стоимости, а также будут пользоваться спросом.

Сюда можно отнести как недорогие дома эконом-класса, так и действительно качественные дорогие предложения без недостатков в сегменте бизнес и элит. А дома или коттеджные поселки с недостатками, либо при несоответствии цены и качества может оказаться серьезным неликвидом.

Аренда жилья

Кризис способен заметно ограничить финансовые возможности людей и на время парализовать рынок продажи квартир, но он не устраняет потребность в жилье. А следовательно, на ближайший год рынок аренды квартир обещает быть наиболее активным, а коррекция арендных ставок вряд ли станет значительной.

Для этого есть достаточно причин: аренда все прежние годы дорожала медленнее, чем цены купли-продажи, доходность от сдачи жилья в аренду невелика даже по сравнению с банковскими депозитами. Поэтому коррекция ставок аренды может в большей степени затронуть сегмент дорогих квартир и домов, а в эконом-классе она вряд ли превысит 10%-15%.

Коммерческая недвижимость

Следует признать, что коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет продолжаться.

Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя.

Причин здесь несколько. Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены. Офисные комплексы нередко строятся на площадках, неподходящих для строительства жилья (возле промзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилого метра дешевле, чем жилого аналогичного класса.

Но в Москве нередко стоимость квадратного метра в бизнес-центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатые компании. Но в условиях кризиса подобная гигантомания становится неуместной.

По мнению аналитического центра irn.ru, кризис приведет к заметным переменам на рынке коммерческой недвижимости. Основной вектор будет направлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров).

Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах будут не против перебраться в них, что позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.

Резюме

Следует отметить, что стремительное развитие общего финансового кризиса и коррекции цен на недвижимость имеет свои положительные стороны. По мнению аналитического центра irn.ru, после 7 летнего периода постоянного роста цен рынку недвижимости было необходимо «спустить пар», чтобы подготовится к новому продолжительному периоду роста. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени – последние месяцы 2008 года. А значит, худшее уже позади.

С началом 2009 года снижение цен, разумеется, продолжится, но оно будет происходить уже замедляющимися темпами, и рынок достигнет «дна» еще в первом полугодии, после чего последует период стабилизации цен.

Дальнейшее развитие событий, во многом, будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит, впоследствии рынку обеспечен новый период подъема.